Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen gehören zu den größten Vermögenswerten. Sie sind sowohl als Kapitalanlage als auch zur eigenen Nutzung beliebt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen, müssen für diese Entscheidung verschiedene Kriterien beachten. Dazu zählt als wichtigster Faktor der aktuelle Marktwert der betroffenen Immobilie. Dieser muss auch den Aufwand rechtfertigen, den ein Verkauf mit sich bringt. Welcher von vielen Eigentümerinnen und Eigentümern unterschätzt wird. Besonders wenn sie sich unzureichend vorinformiert haben. In diesem Beitrag erläutern wir deshalb, wie der Wert Ihres Hauses bestimmt wird und der Verkauf an sich abläuft.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, müssen Sie zahlreiche Vorbereitungen treffen. Dazu zählen mitunter die realistische Bewertung der Immobilie, das Zusammentragen der notwendigen Unterlagen und die Vermarktung.
Erste Fragen klären
Noch bevor Sie mit der eigentlichen Arbeit beginnen können, müssen Sie sich vor dem Hausverkauf einige Fragen beantworten. Sie müssen zunächst überprüfen, ob der Zeitpunkt zum Verkauf Ihres Hauses gerade günstig ist. Diverse Faktoren beeinflussen dies, wie die steuerlichen Aspekte und auch das Marktumfeld. Wer sein Haus unbedacht verkauft, obwohl die Spekulationsfrist für die Immobilie noch nicht geendet hat, muss möglicherweise Spekulationssteuer zahlen. Diese kann je nach persönlicher Situation und Objekt durchaus fünf- oder gar sechsstellig ausfallen.
Zudem sollten Sie sich bewusst machen, aus welchem Grund Sie das eigene Haus verkaufen wollen. Wenn Sie eine Wertsteigerung erzielen möchten ist eine andere Herangehensweise, besonders bei der Werteinschätzung, empfehlenswert. Wenn Sie allerdings keine Zeit und kein Geld für Verwaltung und Bewirtschaftung investieren wollen bzw. können, müssen Sie eine andere Strategie verfolgen.
Die Hausbewertung vor dem Verkauf
Einer der häufigsten Fehler von Eigentümerinnen und Eigentümern, die ihr Haus selbstständig verkaufen wollen, ist, dass Sie den Preis zu hoch oder zu niedrig ansetzen. Nicht selten überschätzen sie dabei den Marktwert oder unterschätzen ungünstige Verkaufsfaktoren. Dies liegt unter anderem daran, dass sie ihre eigene Immobilie, in der sie womöglich auch jahrelang gelebt haben, nicht objektiv genug betrachten können.
Wer den Verkaufspreis zu hoch ansetzt, wird sehr lange warten müssen, bis sich Interessenten melden und verkaufen gegebenenfalls niemals. Im schlimmsten Fall sinkt der Marktwert sogar aufgrund äußerer Umstände was die Verkaufschancen noch weiter reduziert und zu unnötigen Kapitalverlusten führt.
Aus diesen Gründen ist es grundsätzlich empfehlenswert professionelle Hilfe heranzuziehen. Dabei helfen Ihnen Immobiliengutachter bzw. Makler, die Ihr Haus vor dem Verkauf anhand diverser Kriterien einschätzen. Dazu zählen beispielsweise die Lage der Immobilie, die Bausubstanz und ihr Zustand.
Unterlagen zusammentragen
Private Immobilienverkäufer unterschätzen zu oft den bürokratischen Aufwand eines Verkaufs. Denn um ein Haus zu verkaufen, müssen gegebenenfalls zahlreiche Unterlagen zusammengetragen oder erst noch beantragt werden. Dafür sind verschiedene Ämter und Dienstleister zuständig. Das kann unübersichtlich, überfordernd und vor allem zeitaufwändig sein, wenn man nicht genau weiß, welche Unterlagen wie und wo zu beziehen sind. Als Unterstützung listen wir nachfolgend auf, welche Dokumente Sie wo erhalten können.
| Welche Dokumente und Unterlagen benötigt werden | Zu beziehen in |
Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) (mit Bestandsverzeichnis sowie Abt. II und III des Grundbuchs) | Grundbuchamt |
| Aktuelle Grundrisspläne aller Geschossebenen (mit Bemaßungen) | Bauakte |
| Katasteramtlicher Lageplan mit Flurkartenauszug | Katasteramt |
| Kompletter Satz Baupläne (1:100), inkl. Baubeschreibung | Bauordnungsamt und Archive |
| Baugenehmigungsurkunde (Bebauungsplan: muss genehmigt sein) | Bauordnungsamt und Archive |
| Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung | Baubehörde |
| Aktueller Grundsteuerbescheid | Finanzamt |
Kubatur: Berechnung Wohn- und Nutzfläche / Umbauter Raum (UR) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) | Bauordnungsamt oder Architekt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Vermessungs- und Katasteramt |
| Bestätigung der katasteramtlichen Vermessung | Vermessungs- und Katasteramt |
| Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden | Grundbuchamt |
Energieausweis (Verbraucherausweis und / oder Bedarfsausweis) | Zugelassene Aussteller von Energieausweisen |
| Aufstellung über Instandhaltungs- und / oder Modernisierungs- / Renovierungsmaßnahmen | |
| Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen etc. der letzten 2 Jahre) | |
| falls vorhanden: Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen | |
| falls vorhanden: Preisliste der zu veräußernden Gegenstände im oder am Haus (z.B. Verkauf der Einbauküche, Einbauschränke, etc.) | |
| ggfs. Denkmalschutznachweis | Denkmalschutzbehörde |
| ggfs. Nachweis über Nutzungs- und / oder Wohnrechte | |
| ggfs. Abwasserplan | |
Versicherungspolicen / Versicherungsurkunden (Gebäudehaftpflichtversicherung u.a.) Info: bestehende Wohngebäudeversicherungen gehen nach dem Verkauf auf den Käufer über | |
| Letzte Prüfprotokolle (z.B. für Heizung und Schornstein) | |
| Aufstellung der laufenden Neben- und Betriebskosten für Heizung, Wasser, Abwasser Müllentsorgung, Grundsteuer, etc. (Stadt- oder Gemeindeverwaltung) | |
| Kopien von Rechnungen und vom Schriftwechsel bei wichtigen Reparaturen | |
| Nachweise über Sanierungen, Renovierungen, Modernisierungen | |
| Liste der letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen | |
Alle Rechnungen, die die Immobilie betreffen (sämtliche Handwerkerrechnungen und Schriftwechsel bei wichtigen Reparaturen | |
Übergabe sämtlicher Schlüssel für Haus, Garage, Nebengebäude (bei leeren Objekten: von allen sich im Umlauf befindenden Schlüssel) | |
Übernahme von Geräten: – Lieferscheine und Rechnungen von den Geräten – Bedienungs- und Gebrauchsanleitungen der Hersteller – Wartungsverträge – Garantieurkunden und Belege | |
| Ablesung der Zählerstände für Strom, Gas, Wasser müssen protokolliert werden |
Vorbereitung des Hauses zum Verkauf
Der letzte Schritt im Rahmen der Verkaufsvorbereitungen findet direkt an der Immobilie statt. Dieser Schritt geschieht noch vor der Vermarktung und Inserierung Ihres Hauses. Sie haben für den ersten Eindruck nämlich keine zweite Gelegenheit.
Damit Sie während der Besichtigungen den bestmöglichen Eindruck hinterlassen, muss das Haus gepflegt und sauber erscheinen. Im Zweifelsfall muss auch eine Entrümpelung stattfinden. Geben Sie Ihren potenziellen Käuferinnen und Käufern einen Ausblick darauf, wie die Immobilie bewohnt aussieht und richten Sie das Haus wohnlich ein. Natürlich nur sofern das auch möglich ist. Vermeiden Sie aber einen zu privaten und überfrachteten Eindruck. Dasselbe gilt auch für eventuelle Gärten, die auch während der Verkaufsphase gepflegt erscheinen sollten.
Kleine Reparaturen und Instandsetzungen können ebenfalls von Vorteil sein. Denn viele, wenn auch kleinere Schäden, können den Anschein erwecken, das Haus sei reparaturanfällig. Auch dann, wenn diese rein optisch sind und eigentlich nicht ins Gewicht fallen.
Insgesamt lässt sich sagen, dass ein Haus mit kahlen und leeren Räumen schlechter vermarktbar ist und es gegebenenfalls sogar länger dauert, bis sich erste Interessenten melden. Sollte Ihr Haus unbewohnt sein, beispielsweise weil Sie nach dem letzten Auszug frisch saniert haben, ist professionelle Unterstützung ratsam. Diese kann für ein sogenanntes Home Staging sorgen, welches eben für die passende und verkaufsfördernde Atmosphäre sorgt. Dadurch lassen sich auch unter Umständen höhere Verkaufspreise erzielen.
Von Vorbereitung zur Vermarktung
Sind alle notwendigen Vorbereitungen getroffen worden, können Sie in die Vermarktung übergehen. Wie Sie Ihr Haus kundenorientiert und effektiv auf den Markt bringen, erläutern wir ausführlich in unserem nächsten Beitrag zum Thema Hausvermarktung.
Sollten Sie professionelle Unterstützung wünschen oder Fragen haben, zögern Sie nicht sich bei uns telefonisch zu melden. Eine Immobilienbewertung können Sie bei uns ebenso unter folgender Seite in Auftrag geben.